市场分化态势进一步加深，呈现显著的K型走势——核心地块的竞争依然焦灼，而非核心远郊板块地块则通过下调地价与容积率等方式，将重心回归至‘价格稳定’与‘去化安全感’上来。
北京一季度土拍收官，共收金26.07亿元。
3月20日，昌平区中关村科技园东区四期CP00-1201-0013等地块出让，铭嘉地产16.88亿元底价拍下，楼面价约2.58万元/平方米。
在这之前的3月17日-18日，顺义仁和镇的顺义新城第5街区05-02-21-1地块由北京仁和日升房地产有限公司3.48亿元底价摘得，楼面价约1.54万元/平方米，另一宗顺义区M15号线河东站A地块土地一级开发项目SY00-3101-0037地块，则由北京住总京顺房地产以5.71亿元底价拍下，楼面价约1.4万元/平方米。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，本月三宗地块接连底价出让，均由国资拖底，反映出当前市场情绪与区域竞争格局的现实。优质低密土地在资金与信心的双重约束下，仍依赖国企托底承接。另外，地块入市后，如何在红海竞争中突围，也成为考验后期操盘能力的关键。
昌平地块遭竞品环伺
昌平中关村科技园东区四期等地块被区属国企“托底”成交。
这是一宗由0013、0015、0039三宗住宅用地和0016幼儿园用地组成的地块。
其中，CP00-1201-0013、0015、0039地块为二类居住用地，用地规模分别约为0.99公顷、1.98公顷及3.51公顷，地上建筑规模分别约为1公顷、2公顷及3.54公顷，容积率为1.01，限高为18米（局部24米），绿地率为30%。0039地块是其中最大也最方正的一块地，其余两宗块地呈不规则四边形，较影响后续楼栋排布。根据相关文件，鼓励0013地块与0015地块地下空间进行连通。
1201-0016地块为幼儿园用地，用地规模约为0.48公顷，容积率为0.8，地上建筑规模约为3840平方米，限高为16米，绿地率为30%，规划一处12班幼儿园。
从位置上看，地块位于北六环外的昌平南邵板块，距离地铁昌平线南邵站约2.5公里，地铁站附近有路劲世界城昌平五中等商业、教育资源。地块西邻白浮泉湿地公园，生态资源突出，呈现出“生态优越、轨交通勤退后”的改善板块特征。
在业内人士看来，在容积率仅1.01、限高18米的规划条件下，地块被赋予了纯粹的“墅级”基因，未来产品预计将以叠拼、合院等低密改善业态为主。
综合来看，尽管地块素质不错，但周边处于竞品“围猎”状态。
地块一路之隔是已经成熟的低密社区融创长滩壹号，以叠拼别墅和观山洋房为主，在区域内早已积累了客群认知，目前二手房价约4.2万元/平方米。
地块北面约两公里处还有三个在售的大盘，2023年入市的建发观堂府楼面价也是2.6万/平方米，1800多套房源已经成交近1400套，以刚需和改善为主；同年入市的梧桐山语也是一个有1200套房源的大盘，目前网签已过半；最近的就是去年11月开盘的龙湖恩祥凌雲颂，开盘不到半年，网签还不足50套。
不仅如此，一站地铁距离的沙河高教园板块也还有梧桐星宸、住总清樾府、北京建工嘉境里等新盘库存。据不完全统计，6个在售新盘库存接近4000套。
张凯表示，本次土拍仅有一家报名、底价成交，反映出当前市场对非核心区低密、长周期项目的审慎态度。尽管地块楼面价具备一定优势，但板块内竞争态势激烈，项目入市后将直接面对建发·观堂府的现房压制、龙湖·凌雲颂的产品力挑战，以及梧桐山语的价格竞争。项目未来需通过“低总价叠拼”差异化定位实现破局。
业内人士表示，地价可控，但容积率太低，只能做别墅、洋房这类高溢价产品。在刚需、刚改扎堆的市场里，既要卖出豪宅价，又要保证去化速度，对这家区属国企的开发和营销能力都是一次大考。
顺义两宗地揽金9.19亿
顺义的两宗低密地块同样被国企托底拿下。
斥资3.48亿元竞得顺义新城第5街区的仁和日升，由北京顺义城关服装厂100%持股。该企业隶属于顺义区仁和镇（地区办事处），是一家基层国有企业，承担着区域内的土地开发、安置房建设与资产运营等职能。
此次其拿下的顺义新城第5街区地块面积并不大，土地面积1.57公顷，规划建面约2.26万平方米，结合1.44的低容积率和60米的建筑限高，预计将打造低密度、改善性住宅产品。这也与仁和板块近年来由“刚需上车”向“品质刚改”转型的趋势高度契合。
地块处于顺义老城区核心范围，周边生态及民生配套已趋于成熟，紧邻仁和公园与顺义公园的双绿肺景观，还有北京儿童医院顺义妇儿医院的医疗保障以及上品城市奥莱的商业支撑，构建了一个半径合理的宜居生活圈。
顺义区M15号线河东站A地块由住总以5.71亿元收入囊中。随后，北京城建祥业公司发布的一张海报同时出现了北京城建与祥业公司的标识，被业内视为这是住总与其兄弟公司北京城建联合开发的信号。
在产品端表现出极强的边际优化特征。该地块容积率仅为1.3，较上述地块及此前区域竞品更具低密优势，为规划高得房率洋房提供了基础条件。同时，1.4万元/平方米的成交楼面价，也更具成本安全边际。地块距离地铁15号线俸伯站直线约400米，叠加潮白河一线河景资源，共同构成了 “高效通勤+生态溢价”的双重价值支撑。
尽管目前周边配套仍处于“规划兑现期”，城市界面尚不成熟，但成本端的优势为开发商预留了更充裕的品质打磨空间，未来在定价上既可面向刚需群体，也能承载改善型需求，具备一定的策略弹性。
张凯表示，在顺义各板块中，仁和的定位颇具特色。新国展/天竺板块主打高端改善，土地市场热度较高，常吸引如懋源这类擅长高端产品的开发商参与；马坡板块定位与仁和相近，属“温热带”，但更侧重政务配套与成熟住区氛围；仁和则凭借更低的入市门槛与突出的生态景观，主打性价比路线。几个板块之间实际上形成了某种互补格局，而顺义老城如东风商场片区由于土地供应稀缺，仍保持其不可替代的市场地位。
据北京规自委发布北京2026年度建设用地供应计划，商品住宅用地安排弹性指标200-240公顷，比2025年的240-300公顷继续缩量，已连续四年缩量供地。
“市场分化态势进一步加深，呈现显著的K型走势——核心地块的竞争依然焦灼，而非核心远郊板块地块则通过下调地价与容积率等方式，将重心回归至‘价格稳定’与‘去化安全感’上来。”张凯表示。
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